开发商房屋建成后拖延交房

开发商房屋建成后拖延交房，要求买房户先签订“放弃追究违约责任承诺书”，否则不予交付房屋钥匙。在律师帮助下成功维权，在法院主持协调下拿到房屋钥匙，并被法院判决赔偿违约损失21.6万多元。

案情介绍：

2015年年初，当事人×××得知××××××有限公司拟在××市××区开发×××城18号楼盘，当事人到该楼盘所在地察看后，感觉地理位置和环境比较中意，便于2015年3月29日与该公司签订了《××市商品房买卖合同》，该商品房建筑面积为99.79平方米，总价款为469013元。合同约定在2017年2月28日前,将商品房交付买受人使用。合同约定：逾期交房超过30日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。

合同签订后，当事人×××按照合同约定提前15天支付了全部房款469013元。可是，到了合同约定的2017年2月28日，对方却不能向原告交房，期间，当事人一直催促对方交房，但被对方一直拖延到2022年11月18号才通知当事人去拿房屋钥匙。当其代理人到了对方处时，对方接待负责人却要求其代理人先签署《放弃追究违约责任承诺书》，当代理人拒绝对方负责人提出的不合理要求后，对方不给钥匙不予交房（多数买了对方该处楼盘房屋的业主，为了拿到房屋钥匙，均签署了《放弃追究违约责任承诺书》）。经多次与对方交涉无果，当事人×××便聘请律师维权，将对方起诉到法院：1、请求判决被告方及时交房；2、请求判决被告方按照合同约定在60个工作日内协助办理房屋产权登记手续；3、请求水判决被告方按照合同约定从2017年3月1日起至实际交付房屋时止，按日支付已付房款469013元万分之二的违约金。

法院受理当事人×××的起诉状后，经主持协调，

对方交付了房屋钥匙，当事人×××便将诉讼请求变更为：1请求判决被告方按照合同约定在60个工作日内协助原告办理房屋产权相关手续；2、请求判决被告向原告支付从2017年3月1日起至2023年6月30日被告交房前一日止2311天逾期交房违约金216777.81.元。最终，法院作出一审判决，支持了原告的全部诉讼请求。一审判决后，对方未上诉。一审判决生效后，法院退回了原告的全部诉讼费，现该案件已经进入申请强制执行阶段。起诉审理内容如下：

一、民事起诉状

原告：×××，女。汉族，196×年×月×日出生，身份证号码……略，身份证住址××市××区××镇××村三组，现住××市××区××镇××村六组，联系电话……。

被告：××××××有限公司，统一社会信用代码…………略 ，地址××市××区×××路××号，联系电话……。

法定代表人：×××，该公司董事长。

案由：商品房买卖合同纠纷

诉讼请求：

1. 判令被告从2023年6月30日向原告（乙方）交

付房屋之日起60个工作日内按合同约定协助原告办理房屋产权等相关证书；

2. 判令被告向原告（乙方）支付从2017年3月1

日起至2023年6月30日被告交房前一日止2311天逾期交房违约金216777.81.元；

三、本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：

原告2015年年初得知被告拟在××市××区开发××××18号楼盘，原告到该楼盘所在地察看后，感觉地理位置和环境比较中意，便于2015年3月29日与被告签订了《××市商品房买卖合同》（合同编号为××××）。合同约定，买受人×××所购商品房为××××18号楼0座1单元17层011702号房，产籍号为04-0002-0385-011702。合同约定该商品房建筑面积为99.79平方米，总价款为469013元。合同第九条交付期限约定：出卖人（××××××有限公司）应当在2017年2月28日前,将商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。

关于违约责任，合同第七条买受人逾期付款的违约责任规定：（1）逾期在30日之内，……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖后解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。……。

合同第十条出卖人逾期交房的违约责任规定：（1）逾期不超过30日，……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。

合同签订后，原告应被告要求出具了一份房款分期（支付）承诺书，承诺签约之日首付房款149013元，剩余房款320000元于2015年6月30日前全部付清。承诺逾期未缴清房款，同意按银行同期利率三倍支付给湖北宇星置业发展有限公司。过后，原告按照承诺书约定提前15天支付了全部房款469013元。

原告按照合同和承诺书约定如期向被告交付了全部房价款，履行了合同规定的全部义务。可是到了合同约定的2017年2月28日，被告却不能向原告交房，期间，原告一直催促被告交房，但被告一直拖延到2022年11月18号才通知原告去拿房屋钥匙。当原告代理人到了被告处时，被告方接待负责人却要求原告代理人先签署放弃追究违约承诺书，原告代理人拒绝被告负责人提出的不合理要求后，被告不给钥匙不予交房。2023年2月1日当原告代理人再次来到被告处时，被告方负责人仍然坚持要求原告方签署放弃追究违约责任协议书才能交房拿钥匙。原告认为，被告不履行合同约定的交房义务行为完全违反了合同规定，已经构成了严重违约，侵害了原告的合法权益。后原告起诉后经法院协调，被告于2023年6月30日向原告履行了交房手续、

我国《民法典》第四章【合同履行】第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 第八章违约责任第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经计算，被告不履行合同约定的交房期限，逾期交房日期从2017年3月1日至被告2023年6月30日交房前一日止，逾期交房天数达2311天，根据双方签订的合同第九条第（2）项规定，被告应当向原告支付逾期交房违约金216777.81元（计算方式：2311天×469013元×0.0002）。

根据我国上述法律有关规定和本合同有关约定，原告有权要求被告向乙方交付房屋之日起60个工作日内协助乙方办理房屋产权等相关证书；并要求被告按照合同约定按逾期交房天数向原告支付逾期交房违约金

据此，原告特向人民法院具状起诉，敬请人民法院依据本案事实依法作出公正判决，以维护原告的合法权益。

此致

××省××市××区人民法院

附: 1、本民事起诉状副本1份；

2、证 据 材 料 清 单2册。

具状人：（签名）

二0二三年六月30日

 

二、×××民事诉讼证据清单

备注：×××提供的上述证据材料均为复印件

三、房屋买卖合同纠纷案代理词

尊敬的审判长、审判员：
     湖北建和律师事务所接受本案原告×××的委托，指派我担任其与××××××有限公司商品房买卖合同纠纷一案的代理人，现根据案件事实和法律规定，发表如下代理意见：。
   一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人都具有法律约束力。
    原被告于2015年3月29日签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，且不存在违反法律行政法规的强制性规定的情形，属于合法有效的合同。根据我国《民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原被告双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。
二、原告已经按照合同约定全面履行了付款义务。
   合同签订后，原告按照向被告出具的房款分期（支付）承诺书，于签约之日首付房款149013元，剩余房款320000元也按照承诺书约定于2015年6月15日提前15天全部付清。原告已经按照合同和承诺书约定如期向被告交付了全部房价款469013元，履行了合同规定的全部义务。

   三、被告迟延履行交房义务，应承担支付违约金的违约责任。

 原被告签订的《商品房买卖合同》第九条关于交付期限约定：出卖人（××××××有限公司）应当在2017年2月28日前,将商品房交付买受人使用。但实际上，直到原告于2023年2月4日向××市区××法院起诉后经××市中级法院裁定由××××法院管辖，经××××法院开庭前主审法官向被告做工作，被告才于2023年6月30日将房屋交付原告。被告共计迟延履行交房义务2311天。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十条关于出卖人逾期交房的违约责任规定：（1）逾期不超过30日，……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。原告交付的房款总价共计469013元，按照合同约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金216777.81元（计算方式：2311天×469013元×0.0002）。

还需要说明一点的是，在本案原被告所签订的《商品房买卖合同》这个格式合同中，对原告的关于逾期付款的违约责任规定却是不对等不公平的，该合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任规定：（1）逾期在30日之内，……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖后解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。……。

四、被告应当按照合同约定从向乙方交付房屋之日起60个工作日内协助乙方办理房屋产权等相关证书，否则应当按照合同约定承担相应的违约责任。

五、被告关于违约金的抗辩不能成立。

（一）被告关于原告请求支付逾期交房违约金超过诉讼时效的抗辩不能成立。

被告辩称原告请求支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效，其请求不应得到法院支持。本代理人认为，被告的抗辩是不能成立的，其理由是：

我国《民法典》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”按照原被告双方合同约定，被告应当在2017年2月28日前将商品房交付原告，但被告一直到2022年11月18日才通知原告的代理人去办理交房手续，当原告的代理人到了被告处要求被告交付房屋钥匙并办理交房手续时，被告方的负责人却要求原告代理人先签署放弃追究违约责任书后方同意交付房屋。当被告的无理行为遭到拒绝后，被告便不同意向原告交付房屋，此时应当视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。本案被告逾期交房支付违约金到被告履约前一直是继续性，是持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。商品房买卖合同中，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算，每日产生的违约金都是独立的债权，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。

根据最高人民法院(2005)民一终字第85号民事判决书对于此类案件作出的认定：“延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。”

又据上海高级人民院民事法律适用问答（2002年第3期），问：在商品房预售合同纠纷中，当事人约定开发商违约应当按日向买方支付违约金的，违约金的诉讼时效如何计算。答：诉讼时效应从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。违约行为一经发生，其侵害了债权人合法权益的事实即已确定，而违约金无论按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方式的约定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当从债权人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算。

本案中，逾期交房违约金在被告方履约前一直是持续状态，违约金请求权无论从哪天起算均是一个整体的债权请求权。基于以上理由，本代理人认为被告关于原告请求逾期交房违约金超过诉讼时间的抗辩是不能成立的。

（二）被告关于逾期交房属于不可抗力的抗辩不能成立。

我国《民法典》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”根据法律名词解释：不可抗力主要包括以下3种情形：1、自然灾害，如台风、洪水、地震等；2、政府行为，如征收、征用；3、社会异常事件，如罢工、骚乱。
    结合到本案的情况，被告在建设××××商品房的过程中既不存在发生洪水、地震等自然灾害的情形，也不存在政府征收、征用的情形 ，更不存在罢工、骚乱的社会异常事件，且被告也没有举出任何一个证据证明其逾期交房的原因是属于存在不可抗力的客观情况。

因此，被告关于其逾期交房属于不可抗力的抗辩也是不能成立的。以上代理意见请法庭予以充分考虑，谢谢！

代理人：湖北建和律师事务所

                            潘 龙 井 律 师

二0二三年七月十四日

 

四、民事判决书

×××人民法院民事判决书

（2023）鄂××××民初×××号

原告：×××,女。汉族，196×年×月×日出生，身份证号码……略，户籍所在地××省××市××区×××镇××村三组，现住××市××镇××一巷119号。

委托诉讼代理人：潘龙井，湖北建和律师事务所律师。

被告：××××××有限公司，住所地××市××区路××××号，统一社会信用代码……略。

法定代表人：×××，该公司董事长。

委托诉讼代理人：××，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：×××，该公司工作人员。

原告×××与被告××××××有限公司（以下简称××公司）房屋买卖合同纠纷一案，××市××区人民法院立案后，提请××省××市中级人民法院对本案指定管辖，××省××市中级人民法院于2023年×月××日作出（2023）鄂××民辖××号民事裁定，指定本案由本院审理，本院于2023年×月×日立案后，依法适用简易程序于同年×月××日公开开庭进行了审理。原告×××及其委托诉讼代理人潘龙井，被告××公司的委托诉讼代理人××、×××到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

×××向本院提出诉讼请求：1、判令被告从2023年6月30日向×××交付房屋之日起60个工作日内按照合同约定协助×××办理房屋产权等相关证书；2、判令××公司向×××支付自2017年3月1日起至2023年6月30日止的逾期交房违约金216777.81元；3、判令××公司承担本案诉讼费用。事实与理由内容与民事起诉状相同，……略，×××认为××公司先签署放弃追究违约承诺书才能领取房屋钥匙，已经严重违约，故诉至法院。

诉讼过程中，经本院协调，××公司已于2023年6月30日向×××履行了交房手续，但××公司未按合同约定向

×××支付逾期交房违约金，故诉至法院并按照合同约定主张××公司协助办理房屋产权证书上。

××公司辩称：1、×××已经拿到了房屋钥匙，××公司同意60个工作日协助×××办理房产证；2、关于违约金，××公司无能力，无资金，无资产，现在解决××××问题都是根据区政府与××公司签订的保交楼备忘录执行，请求法院按照保交楼政策依法驳回×××主张违约金的诉讼请求。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：内容与原告在起诉状中陈述的事实基本一致……略。

本院认为：一、×××与××公司签订的《××市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方依法成立的房屋买卖合同关系合法有效，双方应依约定全面履行自己的义务。二、双方签订的《××市商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书”，×××自愿主张在商品房交付使用之日起60个工作日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书步违反前述约定，应予支持。三、×××已按约定支付了全部的购房款，××公司应依约交付房屋。现上述房屋已符合交付条件，但××公司迟延至2023年6月30日交付，构成违约，应承担违约责任，即自约定的交付期限第二日（即2017年3月1日）起至实际交付之日（2023年6月30日）止，按日向×××支付已付房屋价款万分之二的违约金，×××主张的违约金216777.81元（469013元×2311天×0.02%）符合前述约定，本院予以支持。

综上，对×××诉讼请求，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六 十七条之规定，判决如下：

一、被告××××××有限公司于位于××市××区××××路××××小区18号楼0痤1单元17层编号为011702号的商品房自交付之日起60个工作日内将符合办理房屋产权权属登记的资料提交产权部门协助原告×××办理该房屋产权证书上；

二、被告××××××有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告×××支付逾期交房违约金216777.81元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2276元，由被告××××××有限公司负担。（原告起诉立案时已预交给法院，本判决生效后法院已经全部退还给原告）

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于××省××市中级人民法院。

 

                 审判员：×  ×

                   （法院公章）

                   二0二三年七月十九日

                     法官助理：×  ×

书 记 员： ×××

 

被告××××××有限公司未在法定期限内对该判决书提出上诉，该判决书生效，但被告却未在判决书确定的履行期限内向原告支付逾期交房违约金，原告向法院申请执行（被告在另一起与区政府的行政诉讼案中被省高级人民法院判决胜诉，区政府需要向其赔偿近两亿元人民币）。

五、强制执行申请书

申请人：×××，女。汉族，196×年×月×日出生，身份证号码……略，户籍所在地××省××市××区×××镇××村三组，现住××市×××镇×××巷119号，联系电话……略。

被申请人：××××××有限公司，统一社会信用代码……略，住所地××市××区×××路×号，联系电话……略。

请求事项：

请求依法对被申请人××××××有限公司（以下简称××公司）强制执行×××人民法院（2023）鄂××××民初×××号民事判决书确定的由被告××公司向原告×××支付逾期交房违约金216777.81元。

事实和理由：

申请人诉被申请人房屋买卖合同纠纷一案，经×××人民法院二0二三年七月十九日作出的（2023）鄂××××民初×××号民事判决书判决确定：被告××公司于本判决生效之日起三十日内向原告×××支付逾期交房违约金216777.81元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

×××人民法院（2023）鄂××××民初×××号民事判决书于2023年8月5日发生法律效力且于9月5日履行期限届满。但被申请人却拒绝履行该法律文书确定的给付义务，

为维护申请人的合法权益，维护法律的尊严，申请人现根据我国《民事诉讼法》第二百四十三条之规定，特向贵院提出上述强制执行申请。

此致

××省××市××区人民法院

附：1、×××人民法院（2023）鄂××××民初×××号《民事判决书》1份。

2、×××人民法院（2023）鄂×××民初×××号《证明书》1份。

申请人：（签名）

二0二三年九月八日